Rola serwisu instalacji przeciwpożarowych w utrzymywaniu bezpieczeństwa budynku
Czy zarządca budynku jest zobowiązany do serwisowania wszystkich systemów bezpieczeństwa w budynku? Odpowiedź na to pytanie prezentujemy na przykładzie biurowca, w którym zaniedbania serwisu instalacji ppoż. doprowadziły do odejścia najemców.
Jakie systemy dbają o bezpieczeństwo w budynkach?
Nowoczesne budynki naszpikowane są elektronicznymi systemami bezpieczeństwa. Pozwalają one w dużym stopniu zabezpieczyć obiekt przed różnymi niepożądanymi czynnikami, takimi jak zagrożenie pożarowe, włamanie, napad, czy nieuprawniona próba wejścia do strefy zastrzeżonej. Systemami zabezpieczeń najczęściej występującymi w budynkach są m.in.:
- system telewizji dozorowej,
- system sygnalizacji pożarowej,
- system sygnalizacji włamania i napadu,
- system kontroli dostępu,
- system zarządzania budynkiem.
Ten ostatni integruje i wizualizuje wszystkie systemy i w czytelny sposób przedstawia na ekranie komputera miejsce wystąpienia alarmu oraz czynności, jakie w danym przypadku powinien wykonać operator czuwający nad bezpieczeństwem obiektu. Wszystkie wymienione powyżej systemy wymagają konserwacji i serwisowania dla niezakłóconego funkcjonowania obiektu i zapewniania bezpieczeństwa przebywającym w nich ludziom.
Przepisy prawne regulujące konserwację i serwis instalacji przeciwpożarowych
Art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 2002 r. Nr 147 poz. 1229) oraz § 4 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 80 poz. 563), zobowiązują właściciela, zarządcę lub użytkownika budynku do utrzymywania urządzeń przeciwpożarowych w stanie gwarantującym ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie, w stanie pełnej sprawności technicznej i funkcjonalnej. Ustawodawca nakłada zatem obowiązek konserwacji i serwisu systemów przeciwpożarowych, które muszą być sprawne, aby zadziałać w sytuacji zagrożenia. Oprócz dopełnienia obowiązku prawnego, serwisowanie systemów bezpieczeństwa daje zarządcy lub właścicielowi budynku pewność, że systemy te są sprawne i funkcjonują zgodnie z ich przeznaczeniem.
Czego wymagać od firmy serwisującej i jak przebiegają przeglądy?
Firmy dokonujące serwisów i przeglądów powinny posiadać odpowiednie certyfikaty, które dopuszczają je do wykonywania określonych prac, jak również wiedzę, kompetencje i doświadczenie. Przyjmowanie zgłoszeń oraz utrzymywanie w gotowości personelu, który wykonuje czynności serwisujące, to podstawowe wymogi. Firmy serwisujące powinny zapewnić nie tylko obsługę telefonów alarmowych 24 godziny na dobę, ale również zagwarantować, że czynności serwisowe zostaną podjęte w ciągu 4 do 8 godzin od zgłoszenia, a usterka usunięta w ciągu następnych 24 godzin. Ponadto na czas naprawy firma serwisująca powinna udostępnić części zamienne do urządzeń, aby budynek mógł funkcjonować w sposób niezakłócony.
Przeglądy służą sprawdzeniu poprawności działania elementów centralnych, szaf sterowniczych, elementów peryferyjnych, a wśród nich: adapterów, sterowników i elementów wykonawczych. W zakres przeglądu konserwacyjnego wchodzą również, między innymi: czynności sprawdzające bieżące ustawienia serwerów i central, status integrowanych systemów, pomiar napięcia głównego i rezerwowego oraz testy obciążeń zasilaczy. Po każdym serwisie systemów bezpieczeństwa powinien być sporządzony protokół przeprowadzonej konserwacji, który jest obrazem faktycznego stanu obiektu i podstawą do podejmowania ewentualnych czynności naprawczych.
Czy warto inwestować w umowę konserwacyjną - case study?
Pomimo konieczności regularnego serwisowania systemów zabezpieczeń, zarządcy coraz częściej podejmują decyzję o rezygnacji z umów konserwacyjnych z nadzieją na uzyskanie oszczędności. Czy taka decyzja jest słuszna i uzasadniona ekonomicznie? Prześledźmy poniższy przykład:
W biurowcu klasy A, który miał w pełni wynajętą powierzchnię biurową i parkingową, zarządca zdecydował się na wypowiedzenie umów firmom pełniącym serwis i okresowe przeglądy systemów bezpieczeństwa. Opiekę nad tymi systemami przekazana została lokalnym konserwatorom, którzy dotychczas zajmowali się instalacjami wodno-kanalizacyjnymi oraz drobnymi pracami ślusarskimi w budynku. Dodatkowo zmieniona została w tym samym czasie firma ochroniarska.
Nowi konserwatorzy nie posiadali niezbędnej wiedzy z zakresu zabezpieczeń elektronicznych i nie ukończyli wcześniej specjalistycznych kursów z zakresu obsługi, serwisowania oraz administrowania systemami bezpieczeństwa. Nowa firma pełniąca obowiązki ochrony, została przeszkolona z obsługi systemów zabezpieczeń przez konserwatorów. Szkolenie polegało na poinformowaniu, w jaki sposób reagować na sygnały wygenerowane przez system sygnalizacji pożarowej oraz w jaki sposób interpretować komunikaty pojawiające się w systemie integrującym. Szkolenie nie obejmowało jednak rozróżnienia sygnału pożarowego od awarii, jak również rozróżnienia alarmu I od alarmu II stopnia. Obsługa została sprowadzona do resetowania centrali.
Nowi konserwatorzy otrzymali dostęp do systemów bezpieczeństwa, jednak nie potrafili z nich w pełni korzystać. Czynności, takie jak: zmiana czasu w rejestratorze z zimowego na letni, czy odtworzenie zapisów z kamer nie były sprawnie wykonywane. Jednak prawdziwe trudności pojawiły się w momencie dokonywania znaczących zmian w obiekcie. Zmiana najemcy powierzchni, czy adaptacja nowych pomieszczeń, nie były każdorazowo uwzględniane w systemie automatycznej ochrony pożarowej, a nowy rozkład pomieszczeń nie został zaktualizowany w systemie zarządzania bezpieczeństwem. Próby odczytania i weryfikacji zdarzeń przez operatora ograniczały się do wyciszenia alarmu i pozostawieniem pełnego stosu nieopracowanych alarmów.
Przy próbie odczytania alarmu pożarowego z wyświetlacza centrali pożarowej, w której nie zostały uwzględnione zmiany opisów czujek znajdujących się u nowych najemców, nie można było zlokalizować potencjalnego zagrożenia. System zarządzania budynkiem wskazywał błędne opisy zagrożeń, ponieważ nie był aktualizowany i obsługiwany we właściwy sposób. Pojawiające się fałszywe alarmy pożarowe do tego stopnia zakłócały funkcjonowanie obiektu, że zapoczątkowało to wypowiadanie umów najmu przez najemców obiektu. Spadek poziomu bezpieczeństwa w obiekcie odbił się negatywnie nie tylko na najemcach, ale również na zarządcy.
Opisywany przypadek jest efektem braku zrozumienia zagrożeń pożarowych, terrorystycznych i włamaniowych. Trudno sobie wyobrazić jakąkolwiek akcję ewakuacyjną w opisywanym obiekcie, prowadzoną przy udziale operatorów nie znających podstaw obsługi systemów bezpieczeństwa. Ponadto zamiast oszczędności, których zarządca spodziewał się uzyskać po rezygnacji z umowy konserwacyjnej systemów zabezpieczeń, ponosił straty po najemcach, którzy rozwiązali umowy najmu.
Dodatkowo ze względu na konieczność posiadania protokołów konserwacyjnych systemu przeciwpożarowego, zarządca budynku był zmuszony do wykonania jednorazowej konserwacji. Koszt jednorazowej konserwacji był w tym przypadku sumą kosztów czterech konserwacji kwartalnych. Po rezygnacji z umowy serwisowej biurowiec klasy A nie miał zapewnionej gotowości serwisu przez 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu do usunięcia ewentualnych usterek. Konserwacja jednorazowa nie ma na celu naprawy systemu, tylko ustalenie czy jest on sprawny i czy działa prawidłowo. Z reguły na podstawie wykrytych podczas konserwacji wad, wykonywane są dodatkowe prace serwisowe. Prace te rozliczane są z przepracowanych roboczogodzin. W opisywanym przypadku koszty dodatkowej pracy były relatywnie wysokie ze względu na wcześniejsze zaniedbania. Niezbędna była inwentaryzacja prawie całego budynku pod kątem zmian pomieszczeń, a następnie ich wizualizacja w systemie zarządzania budynkiem oraz weryfikacja opisów lokalizacji czujek w centrali pożarowej i ich zmiany. Potrzebna także była wymiana niektórych urządzeń, które nie działały prawidłowo przez dłuższy czas. Jeśli dodać do tego kilkukrotny przyjazd jednostek Straży Pożarnej spowodowany wywołaniem alarmu II stopnia, za który zarządca zmuszony był zapłacić, spodziewane oszczędności okazały się być fikcją.
W sytuacji zagrożenia zarządca, który posiada aktualny protokół konserwacyjny zaświadczający o sprawności zainstalowanych systemów bezpieczeństwa, jest chroniony od strony formalnej przed dochodzeniem i zarzutami o zaniedbania bezpieczeństwa w obiekcie. Najważniejsza jest jednak inna kwestia – pewność, że ludzie, będący użytkownikami budynku są w pełni bezpieczni. Taką pewność mogą stworzyć tylko sprawnie funkcjonujące systemy bezpieczeństwa.
